В июле 2016-го исполняется год с того момента, как рублевые цены на недвижимость в Москве начали снижение. Почему это происходит и как долго продлится
Ценовая динамика
Впервые снижение цен на новостройки массового сегмента, который, как правило, обуславливает конъюнктуру на всем рынке недвижимости, было зафиксировано во II квартале 2015 года. К началу 2016 года оно достигло 7,9%. Если в июне 2015 года средняя стоимость квадратного метра составляла 160 740 рублей, то уже в декабре сократилась до 147 890 рублей. В среднем каждый месяц новостройки массового сегмента дешевели примерно на 1,5%.
В 2016 году тенденция к снижению цен продолжилась, причем с сохранением прошлогодних темпов. В период с января по апрель 2016 года цены на жилье в этом сегменте снизились на 4,8%. В апреле средняя стоимость квадратного метра достигла 143 445 рублей. Всего же за период с начала рецессии на рынке недвижимости цены опустились на 10,8%.
Важно понимать, что текущий спад качественно отличается от того, с которым мы столкнулись в 2009 году. Тогда цены на новостройки эконом-класса сократились на 11%, но уже в 2010 году падение прекратилось и за год было зафиксировано скромное повышение на 1%, то есть цены «отскочили». Как видно, в этот раз отрицательная динамика продолжается дольше.
Падение спроса
Экономическая и политическая нестабильность серьезно ударили по кошельку покупателей, вызвав количественные и структурные изменения спроса. По данным Росреестра, в 2015 году число заключенных в Москве договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 18,2%. Конкуренция застройщиков обострилась, дисконты стали регулярными и повсеместными. Скидки в том или ином виде сегодня предлагаются в 91% жилых комплексов в старых границах Москвы.
Правда, несмотря на общую тенденцию снижения спроса, в начале 2016-го был зафиксирован всплеск покупательской активности.
Даже по сравнению с благополучным 2014 годом, в I квартале 2016 года число сделок ДДУ выросло на 23%. Этот всплеск был обусловлен прежде всего ажиотажем из-за возможного сворачивания программы господдержки ипотеки. Кроме того, стоимость «входного билета» на рынке недвижимости снизилась до беспрецедентных 2,5 млн руб. Покупатели, которые еще не ушли с рынка, теперь могут позволить себе новостройки с улучшенными характеристиками: более высокий класс жилья, большая площадь, Москва вместо Подмосковья. Однако в целом темпы продаж, очищенные от влияния внерыночных факторов, все же снижаются. По нашим данным, в I квартале они замедлились на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года.
Конкуренция застройщиков
Временное оживление спроса не повлияло на динамику цен, так как объем предложения продолжает увеличиваться. Это связано в том числе с тем, что девелоперы продолжают выводить на рынок новые объемы жилья, причем «стахановскими» темпами. Если в 2013 году объем предложения в массовом сегменте по отношению к предыдущему году вырос на 12% и в 2014 — на 34%, то в 2015 — на 80%. За I квартал 2016 года объем предложения уже увеличился на 7,9%. Строительная отрасль не может немедленно реагировать на изменения спроса. Сегодня на рынок выходят объекты, разработка и проектирование которых началось еще два-три года назад на позитивной волне посткризисного восстановления 2010-2014 гг. В них уже вложены миллионы, поэтому останавливать их дорого и невыгодно. Таким образом, давление на цены оказывают как сжимающийся спрос, так и нарастающее предложение. Поэтому снижение цен касается, прежде всего новых проектов, которые выходят на рынок. Продажи в них стартуют с изначальным дисконтом к рынку в размере 7-15%.
Строительный клинч
Цены на новостройки медленно, но верно снижаются, а себестоимость строительства при этом растет и причин тому немало. Во-первых, подорожали импортные стройматериалы и другие ресурсы. Российские производители также решили поспекулировать на теме валютного кризиса, и повысили цены на свою продукцию. Во-вторых, с рынка ушли турецкие генподрядчики, замену которым найти непросто – стоимость услуг европейских компаний закономерно подорожала, а российские застройщики оказались в такой ситуации перегружены заказами и также подняли цены. В-третьих, обострение конкуренции заставило девелоперов повысить расходы на рекламу и, в частности, обратиться к самому дорогостоящему каналу распространению информации – телевидению. В-четвертых, подорожало банковское финансирование. Кроме того, банки кредитуют далеко не каждого застройщика, следовательно, девелоперам приходится пользоваться еще более дорогими финансовыми инструментами. Наконец, повлияло на рост себестоимости и обязательное страхование ответственности застройщика, введенное с 1 января 2014 года.
В этих условиях каждый девелопер, пытаясь выжить, идет по пути уменьшения издержек с одной стороны и сокращения маржинальности – с другой. В итоге средняя доходность строительного бизнеса сегодня снизилась до 20-25%, что близко к критическому порогу.
Прогноз
Снижение цен будет продолжаться до тех пор, пока спрос и предложение на рынке новостроек не войдут в равновесие. Падение стоимости остановится в тот момент, когда покупатели «переварят» существующий сегодня на рынке объем предложения. Когда это случится – зависит исключительно от развития экономической ситуации, улучшение которой оживит потребительскую активность. Пока доходы людей отстают от роста ежемесячных затрат и инфляции. Соответственно, индикатором роста потребительской активности станет сокращение расходов и рост доходов населения, опережающий инфляцию.
Многое будет зависеть от мер государственной поддержки отрасли, ситуации с доходами населения и занятостью. В марте этого года, одни только слухи о возможном сворачивании государственной программы поддержки ипотеки подстегнули рост сделок в два раза, а это значит, что у покупателей недвижимости все-таки имеются скрытые резервы. За прошлый год вклады физических лиц на банковских депозитах увеличились на 15,8%. В марте 2016 года общая сумма этих средств достигла 22,9 трлн рублей.
Предприятия также накапливают средства, о чем свидетельствует рост остатков на их корреспондентских счетах. Эта тенденция наблюдается у предприятий обрабатывающей промышленности, которые постепенно начинают использовать собственные средства для инвестиционной деятельности. По мнению ряда экспертов, накопление ликвидности приведет к началу роста уже во второй половине 2016 – начале 2017 гг.
По оценке Министерства экономического развития РФ, в 2015 году ВВП России снизился на 3,9%. В 2016 году МЭР прогнозирует уже позитивную динамику – 0,7%, в 2017-м – 1,9%, а в 2018-м – 2,4%. Всемирный банк также ожидает начала роста ВВП России именно в 2017 году, хотя его прогноз немного консервативнее: 1,1%. Таким образом, перелом ситуации с ценами на рынке недвижимости можно ожидать с начала 2017 года.
© 2016, https:. Все права защищены.
