В апреле в СМИ просочилось пренеприятнейшее известие. В Госдуме оказались поправки в Гражданский кодекс, связанные с ипотекой. Вроде ничего особенного, если бы не одна из формулировок — «сумма займа может быть возвращена досрочно только с согласия заимодавца». Эти строки могли резко изменить жизнь миллионов заемщиков. По сути, они запрещают им досрочно погашать ипотеку. Откуда взялась поправка и примут ли ее? «КП» разбиралась с экспертами.
Взять надолго, отдать быстро
Ипотека — больная тема у нас в стране. Настолько, что несколько лет назад вышла фантасмагорическая книга — «Ипотека для дураков». Про одну семью, которая не может накопить на первоначальный взнос для ипотеки. И тут молодоженов начинают соблазнять новой квартирой. Чтобы ее получить, они должны отдать свои тела после смерти для медицинских целей. Фантастика? Да, но некоторые потенциальные ипотечники готовы поучаствовать в такой сделке.
— Брали ипотеку, когда была нормальная работа. Сейчас зарплаты упали, а жена ушла в декрет. Ей рожать скоро, а нам хоть на улицу иди. Денег, чтобы платить банку, нет и не предвидится, — делится Олег, читатель «КП» из Подмосковья.
Есть и другие истории. Дмитрий брал кредит еще до кризиса 2008 года и, что важно, в рублях. Тогда квартиры постоянно дорожали, а доходы заемщиков — росли. В общем, вернул он кредит досрочно — через пять лет.
— Я с каждой зарплаты откладывал денег больше, чем было нужно для платежа. Так весь долг и отдал. Переплатил не так много. Сейчас продам эту квартиру, возьму кредит и куплю побольше, — говорит мужчина.
Ипотека в чем-то похожа на войну. Только финансовую. И на ней есть дезертиры (вроде Дмитрия), которые покинули фронт раньше срока. К большому облегчению для себя и горю для банка.
Исчезнувшая поправка
Прелесть ипотеки для банка в том, что доход он получает много лет. Да и рисков почти никаких — в залоге недвижимость. Но в России чуть ли не каждый второй ипотечник отдает долг досрочно.
«Непорядок», — решили финансисты. И надумали возможность досрочного погашения запретить — через поправки в Гражданский кодекс. Но сделать это без шума и пыли не получилось.
— Мы не поддерживаем эту инициативу, — тут же заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
— В связи с кризисом и снижением доходов ограничивать права ипотечных заемщиков несвоевременно, — менее категорично высказался глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.
— Запрет на досрочное погашение — абсолютно неприемлем. В случае одобрения этих поправок возникнет ипотечное рабство, — считает предправления Международной конфедерации обществ потребителей Дмитрий Янин.
В общем, сразу стало ясно, какой резонанс будет, если поправки не то что примут, а даже просто рассмотрят.
Кому выгодно
В общем, странная история случилась. Так была поправка или нет?
— Конечно, была, — сказал «КП» на условиях анонимности знакомый с ситуацией банкир. — Но когда шумиха поднялась, ее быстро замяли, от греха подальше.
А принять их хотели вот почему. У банков скопился избыток денег. И он, скорее всего, будет расти. Их надо куда-то вкладывать. Ипотека для этой цели выглядит привлекательно. Ставки составляют 12 — 14% годовых. Но инфляция снижается. А вместе с ней будут падать и ставки. Что будут делать должники, которые платят по более высоким процентам? Начнут рефинансировать долги (то есть брать более дешевый кредит в другом банке).
— Крупные банки навыдавали кредитов под 14 — 15% годовых. Конечно, им выгоднее, чтобы люди все 15 — 20 лет платили им по таким ставкам. Если бы поправки приняли, у них бы было право не отпускать от себя должника, то есть появилось бы ипотечное рабство, — пояснил источник «КП».
На свободу с чистой совестью
Чем выгодно возвращать кредит раньше срока заемщику? Еще 10 лет назад в этом не было смысла: недвижимость резко дорожала, инфляция была высокой, а зарплаты росли опережающими темпами. Сейчас ситуация обратная: ставки остались высокими, но жилье не дорожает, зарплаты не увеличиваются, а инфляция точно будет ниже. Поэтому сейчас ипотеку выгоднее отдавать досрочно. Чтобы не переплачивать за квартиру вдвое и втрое.
— Хорошо не торопясь гасить 25-летнюю ипотеку по ставке 2% годовых и очень неприятно это делать по ставке выше 12%, когда стоимость квартиры удваивается через 7 — 8 лет, — говорит директор аналитического департамента Национального рейтингового агентства Карина Артемьева.
— Досрочное погашение выгодно для заемщика. Например, если он гасит долг на 5 млн. рублей через 5 лет вместо 30, то экономит 9 млн. рублей, — подсчитал аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.
К слову, в некоторых странах Европы запрет или ограничения на досрочное погашение действительно существуют. Но при минимальных (и местами даже отрицательных — см. «Ну и ну!» и «Как у них») ставках это не так страшно для клиентов.
.
Ну и ну!
Здесь вам не Дания
Ханс-Петер Кристенсен — обычный ипотечный заемщик. Он живет в Дании. В свое время он взял кредит и 11 лет добросовестно платил банку. А в этом году — какой приятный сюрприз — банк взял и сам вернул ему деньги. Примерно $40.
Как такое возможно? В Дании (как и во многих западных странах) кредиты в основном выдают по плавающим ставкам. Они образуются так: процент, под который кредитные организации занимают деньги у местного ЦБ, плюс прибыль банка. Именно поэтому плавающие ставки — величина не постоянная. Недавно Нацбанк Дании учетную ставку снизил. До минус 0,65%. В итоге у некоторых заемщиков процент тоже оказался ниже ноля.
Только не подумайте, что датчане теперь могут брать деньги в долг у банка, а он еще им будет платить за это. Так случилось лишь с теми, кто взял ипотеку давно. И тело долга они все равно обязаны исправно отдавать. Просто из этой суммы банк возвращает им долю процента.
— В Европе феноменальная ситуация. Но плавающие ставки — это как возможности, так и риски для заемщика. В любой момент все может измениться, и должник будет платить по ипотеке 2 — 3%, а то и выше, — говорит банковский эксперт Дмитрий Шапочкин. — И в этом случае ежемесячный платеж может резко вырасти.
А у банка в любой ситуации остается его маржа. И он всегда в плюсе.
КАК У НИХ
Кредит выгоднее аренды
Патрик живет во Франции. Ему 32 года. Он — продавец-консультант в автоцентре. Несколько лет назад он оформил ипотеку и остался доволен. Ставка по кредиту — 2,2% в год.
— Снимать квартиру, особенно в столичном регионе, — дорогое удовольствие, — говорит он. — Гораздо выгоднее купить жилье в кредит.
Но здесь есть нюансы. Надо еще заплатить за нотариальное сопровождение сделки (2% от суммы займа) и страховку (плюс 0,2 — 0,3% к ставке).
В Испании ипотека подороже: фиксированные ставки — 5 — 7%, плавающие — 3,5 — 4,8%.
— Другой возможности приобрести жилье просто нет, — рассказал «КП» житель Мадрида Энрике де Сантьяго. — Но, естественно, хотим раньше расплатиться. Когда брали кредит, предусмотрели процедуру досрочного погашения.
В Испании на это есть ограничения. Например, при каждом дополнительном взносе банку надо заплатить комиссию — до 1% от суммы. Плюс есть потолок по максимальному погашению за один раз. Все это нужно обговаривать при подписании договора.
© 2016, https:. Все права защищены.
